Gaat Enschede kamerverhuur aan banden leggen?

Om overlast van onzelfstandige bewoning, zoals kamerverhuur officieel heet, te voorkomen, hadden we de omzettingsvergunning. Daarmee werd het aantal panden dat gebruikt mocht worden voor kamerverhuur gemaximeerd. Als we vervangende regelgeving willen voor de omzettingsvergunning, die vanaf 1 januari 2016 vanwege landelijke wetgeving komt te vervallen, moeten we voor die datum een keuze maken hoe we dat willen doen. De keuze blijkt beperkt en het is de vraag wat we nu echt opschieten met de voorgestelde oplossing.

Aanleiding

De discussie over onzelfstandige bewoning speelt al geruime tijd in de raad. Toen in maart 2015 bleek dat de omzettingsvergunning zou komen te vervallen als gevolg van de nieuwe huisvestingswet, hebben we het college gevraagd om in kaart te brengen wat mogelijke alternatieven zijn. We wilden graag alternatieven, omdat we de oude regeling goed vonden werken (hoewel die volgens ons wel te rigide werd toegepast).

Drie alternatieven

Het college heeft inmiddels uitgezocht welke mogelijkheden er zijn en geeft aan drie richtingen te zien:

  • niks doen
  • aanpassing van de Algemeen Plaatselijke Verordening (APV)
  • reguleren via bestemmingplannen

De eerste optie is niks doen. Negatieve gevolgen van onzelfstandige bewoning op de leefbaarheid moeten dan via handhaving (dus achteraf) aangepakt worden.

Er zijn enkele gemeenten in Nederland die voor de tweede optie hebben gekozen. Die hebben in hun APV regels opgenomen over een maximumpercentage onzelfstandige bewoning in wijken. Deze optie lijkt het meeste op de oude situatie. Zelfs zoveel, dat juridisch sterk in twijfel wordt getrokken of deze route wel mag: om dezelfde reden (discriminatie) dat de omzettingvergunning niet meer mag, mag dit waarschijnlijk ook niet. Wat ons betreft valt om deze reden de route via de APV af.

Dan komen we bij de derde optie: het werken met een paraplu-bestemmingsplan. Hierin kan bijvoorbeeld een definitie van ‘woning’ worden opgenomen die omzetting naar kamerverhuur onmogelijk maakt. Dan is niet het motief ‘leefomgeving’ maar ‘ruimtelijke ordening’ de basis van de regel. Het gaat hier dan om wijken waar het limiteren van onzelfstandige bewoning op grond van “ruimtelijk relevante aspecten” gewenst is. Eerder heeft de Raad van State geoordeeld dat het aantal bewoners van een pand dat voor kamerverhuur is bestemd ruimtelijk relevant kan zijn en van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat van de omgeving. Daarmee lijken we juridisch een mogelijkheid te hebben om regels te stellen over bijvoorbeeld het aantal mensen die onzelfstandig in een pand mogen wonen.

Als een eigenaar een kamerverhuurpand wil realiseren buiten de mogelijkheden van het bestemmingsplan, kan een ‘omgevingsvergunning planologisch afwijkend gebruik’ worden aangevraagd. Daarmee mag het college afwijken van het geldende bestemmingsplan. Je zou kunnen zeggen dat hiermee maatwerk mogelijk wordt.

Lossen we ons probleem nu op?

Hoewel politieke partijen verschillend denken over wat acceptabel is, is eigenlijk iedereen het er wel over eens dat er op twee manieren een probleem kan ontstaan: teveel mensen op één adres of teveel onzelfstandige bewoning in één wijk. Met de omzettingsvergunning deden we wat aan beide punten, maar de focus lag op het aantal panden in een wijk. Zo bleef het mogelijk om voldoende kamers aan te kunnen bieden in de stad, maar was het niet mogelijk om hele straten te krijgen met alleen studenten of Oost-Europese arbeidsmigranten.

Met de bestemmingsplanwijziging ligt dat ingewikkelder. Want wat voorkom je daar nu precies mee? Je kunt er geen maximum-precentage kamerverhuurwoningen mee regelen, omdat het gaat om individuele bestemmingen van panden: jou mogelijke bestemming wordt niet aangepast omdat je buurman z’n huis gaat verhuren aan studenten. Je kunt alleen wat doen aan het aantal mensen die onzelfstandig woont per pand. Maar welk aantal is dan acceptabel? Als dat op grond van ruimtelijke ordening moet, spreken we waarschijnlijk over vijf of meer. En dan ook nog eens alleen in de krap opgezette wijken in de stad, niet bijvoorbeeld de casus in de Sientje van Houtenlaan, omdat daar meer ruimte is voor bijvoorbeeld parkeren. Maar in krap opgezette wijken, zijn er maar weinig woningen geschikt voor vijf of meer mensen, simpelweg omdat ze te klein zijn.

Nu kunnen we natuurlijk zeggen: “We zetten het maximum aantal onzelfstandigen per pand op twee, voor de rest kun je een omgevingsvergunning aanvragen.” Want dan kun je alle wijken een plek geven en daarnaast wil je de stad natuurlijk niet op slot zetten voor studenten en arbeidsmigranten, maar ook niet voor (ex-)cliënten van instellingen als Humanitas en het Leger des Heils.

Maar deze route heeft twee nadelen. De eerste is dat dat erg veel werk met zich meebrengt omdat onderbouwd moet worden waarom iets wel of niet mag en daar waarschijnlijk veel bezwaren op komen. Het tweede nadeel is dat ook dit juridisch wel eens niet haalbaar kan zijn. Want in feite proberen we via de ‘ruimtelijk relevante aspecten’-route te bereiken wat via de ‘leefbaarheid’-route wettelijk verboden is. En dat zit dan vooral vast op de onderbouwing die de gemeente moet geven om af te wijken van het bestemmingsplan.

“we moeten iets doen”

Wat we moeten voorkomen is dat we regelgeving maken alleen voor het gevoel iets te moeten doen aan ongebreideld kamerverhuur, maar die in de praktijk alleen tijd en geld kost en geen oplossing is voor ons probleem. Daarmee kan het goed zijn dat we ons neer zullen moeten leggen bij het feit dat we op lokaal niveau geen sturingsmogelijkheden hebben op onzelfstandige bewoning anders dan door handhaving achteraf.

Over Gertjan Tillema

E-mail: gertjan.tillema@d66enschede.nl
Twitter: gertjantillema
 
Gertjan is sinds maart 2014 raadslid voor D66 in Enschede. Daarvoor was hij vier jaar fractieondersteuner.
Gertjan Tillema

Meest recente berichten

Activiteitenagenda

19 oktober 2017
  • Presentatie kandidaten kieslijst D66 Enschede
    Op 19 oktober 2017 van 19:30 tot ongeveer 21:30

    Locatie: Concordia, Oude Markt 15, 7511 Enschede, Nederland ( kaart)


    D66 Enschede organiseert een debatavond waar de kandidaten voor de kieslijst van D66 Enschede met elkaar en de leden in debat kunnen over stellingen. Meer info volgt

31 oktober 2017
  • Algemene Afdelingsvergadering D66 Enschede
    Op 31 oktober 2017 van 20:00 tot ongeveer 22:00


11 januari 2018
  • Nieuwjaarsborrel D66 Enschede
    Op 11 januari 2018 van 20:00 tot ongeveer 23:00